6月14日，吸引61家房企参拍的北京市海淀区双新村两宗块花落越秀和天恒。经过摇号竞逐，越秀以79.35亿元幸运摇中北京市海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-01地块（简称：003地块）；天恒以19.55亿元摇中北京市海淀区双新村棚户区改造项目2603-004-01地块（简称：004地块）。

6月14日土拍现场照片（来源网络）

现场，越秀北京公司总经理董毅专门带了一个写着“大吉大利”的手提袋放在桌子上，而一旁中能建参拍代表的桌上摆着果粒橙。

【资料图】

6月1日，中能建幸运摇中顺义新城第20街区的SY00-0020-6001地块时，桌上也摆着一瓶果粒橙。

6月1日土拍现场照片

这次，“果粒橙”没干过“王老吉”。最终，越秀幸运摘得海淀双新村003地块，成为最大赢家。

今年以来，越秀已经摇中两宗好地块，大家不由得羡慕他们的好运气，估计下一次土拍满场都是“大吉大利”的袋子了。

如今北京楼市购买主力是改善性购房需求，海淀四季青恰好是改善需求“长坡厚雪”的地方。

四季青位于海淀西部，三山五园环抱之中，抬头可见绵延西山与玉泉山白塔，周边遍布圆明园、香山公园、国家植物园、八大处等多家公园景点，更有着通勤清华大学、北京大学、人大附中等海淀学府的交通便利，因此，这里还是海淀高校自主办学的实验田。海淀外国语、师达中学、青苗国际双语学校、北京海淀凯文学校等民办和国际学校集中于此。

2009年-2019年，四季青一直没有新房供应，很多在西山别墅区居住10年以上的客户想置换新房，却无房可选。

2020年9月，颐和金茂府以50.6亿元开盘即售罄的成绩，刷新楼市排行榜，而且开盘不到3个月，网签金额就达到惊人的40亿元。

2020年10月，四季青又迎来了融创香山壹号院开盘，45.3亿元的销售成绩同样优秀。由此可见，四季青不缺购买力。

这次出让的003和004地块容积率只有1.05，适合做别墅、洋房、大平层等改善产品，符合区域高端购房需求定位，因此被开发商们热捧。

但是，这两宗地规划条件也很苛刻。例如，地块限高12米；003地块要求建设4.5万平米的超低能耗建筑，这些都是豪宅项目的设计难题。

“做豪宅三大忌：层高低、外立面差、户型不好”，一家房企的资深设计师在研究四季青003地块后指出，为了避免室内出现梁柱，大户型往往会使用更厚的楼板，12米限高除去楼顶装饰，以及室内精装的地暖、石材、吊顶等，按四层来设计每层层高是多少？

为了达到超低能耗建筑要求，这类房子的窗墙比不会做得很大，当年海淀树村的融创学府壹号院就因为规划条件限制，缺少了落地窗等豪宅元素，未来会不会影响二手房价格？

不过，上述这些规划难点，各家开发商都有破题方法，在此不展开论述。

房小评从多位资深规划专家和开发商设计师处了解到，如今超低能耗建筑技术已经成熟，只要开发商肯花钱，依然可以做出既符合超低能耗要求，又具备豪宅居住体验感的产品。

我们之前调研过关于超低能耗住宅的性能和居住体验（参考：《中绿东岳府：属于未来的房子》），建筑本身并无问题，只是因为要达到超低能耗标准，需要在一些地方做取舍。

超低能耗对建筑的气密性能、保温性能要求很高，因此，采用多层保温隔热材料的墙体是控制成本的最有效办法。

某超低能耗建筑项目负责人表示，即便按照正常建筑的开窗尺寸来做超低能耗建筑，每平米建筑成本要增加3000元左右。如果换成大窗，不但对玻璃的厚度、型材的厚度、粘贴胶的要求更高，成本也将成倍增长。

比如，能达到超低能耗要求的建筑窗体为2米*3米，如果换成3*4米的窗体，可能需要将现有三层中空玻璃换成四层中空玻璃，并在中空层充上惰性气体，再贴上Low-E镀膜，才能达到同样的超低能耗标准。

四季青两宗地块指导价为12.1万元/平米，周边改善购房需求旺盛，未来产品将是200平米左右的大平层或叠拼、联排别墅，这样的产品需要大面宽、落地窗和舒适的单层面积来提升产品力。

如上所述，如果实现落地窗，可能需要把玻璃从三层加厚到四层，中间充上惰性气体，并且贴隔热膜，这不是每平米增加3000元成本就能实现的。

上述房企资深设计师表示，超低能耗建筑的居住体验感很好，适合做100-160平米之内的中高端改善户型产品。相比之下，大平层、别墅类产品做超低能耗代价有点大，尤其地下空间也要实现超低能耗。

当下，有很多想来四季青“打新”的客户，都觉得新盘指导价与周边二手房价格形成了倒挂，买到即赚到。

据某中介经纪人消息，四季青这两宗地出让后，很多2000万元以上的豪宅客户都停下了置业脚步，等着“打新”。

但四季青这两宗地“打新”的成色还要看后续开发商的产品设计能力，看其产品是否具备豪宅的底色和豪宅卖点，方可从价格维度“打新”。

据海淀最大的土地整理一级开发公司相关人士消息，四季青板块内还有诸多较容易整理的土地。尤其是以仓储为目的厂房，腾退后进行土地变性，成为新的住宅供地。

总结：四季青区域购买力仍然雄厚，超低能耗建筑考验着四季青两宗地的豪宅成色；奔着“打新”去买房的客户仍然要谨慎，这个区域未来仍然有土地供应。